Договоры лежат в папках — деньги утекают в них же
Платформа читает договоры аренды, собирает портфель в один реестр и показывает, где индексация должна была примениться, но не применилась. Не отчёт раз в квартал, а рабочая панель, на которую смотрят каждый день.
Платформа собрана и работает — leaseintel.ru. Здесь речь о внедрении под ваш портфель.
Как это устроено сейчас
- Договор в папке
- Условия — в Excel
- Сроки — в голове у сотрудника
- и никто не считает, что из этого разошлось
У бизнес-центра с полусотней арендаторов набирается три-пять сотен документов: договоры, допсоглашения, акты, гарантийные письма. Каждый со своей ставкой, своей формулой индексации, своими сроками уведомления. Excel рядом с ними — это не система учёта, а конспект, который ведут по памяти и обновляют, когда вспомнят.
Считать легко: помещение 500 м², ставка 2 000 ₽/м², индексация 10% — не применили один раз, и это 100 000 ₽ мимо кассы каждый месяц до конца договора. Такая потеря не выглядит как авария. Она вообще никак не выглядит: в отчётности всё сходится, просто цифра меньше, чем должна быть.
Что делает платформа
Забирает на себя ту работу, которую сейчас делают руками — и делают не каждый месяц.
-
Читает договоры и достаёт условия
PDF, DOCX, скан, фотография с телефона. Из каждого документа вытаскивает больше двадцати полей: ставку, срок, формулу индексации, обеспечительный платёж, штрафы, опции продления, условия по OPEX.
-
Показывает, откуда взялась каждая цифра
Извлечённое условие привязано к месту в оригинале. Спорную ставку можно открыть и увидеть тот самый пункт договора. Проверяемость здесь важнее полноты: цифре, которую нельзя проверить, в отчёте не место.
-
Держит портфель в одном месте
Карта объектов, реестр арендаторов, метрики портфеля: GRI, NOI, WALT, вакансия, зависимость от крупнейших арендаторов. Слои карты переключают взгляд — по деньгам, по срокам, по индексациям, по вакансии.
-
Считает упущенное и напоминает заранее
Одна цифра на главном экране: сколько портфель недополучает прямо сейчас, с разбивкой по причинам. Плюс лента событий — истечения за 90, 60 и 30 дней, наступившие индексации с уже посчитанной новой ставкой, дедлайны уведомлений.
Кому это окупается
- Управляющим компаниям
- Бизнес-центры, торговые и складские комплексы, 50–500 договоров. Сверки, сроки и индексации — ежедневная работа, и именно она первой страдает, когда людей не хватает.
- Сетям с арендованными точками
- Ретейл, банковские отделения, пункты выдачи. Сто с лишним площадок, каждая на своих условиях, разные регионы и разные формулы. Единой картины по сети обычно нет ни у кого.
- Владельцам нескольких объектов
- Нужна не отчётность для совета директоров, а понимание, какой объект сколько приносит и где скоро придётся что-то решать.
- Оценщикам и брокерам
- Быстрая распаковка чужого портфеля под due diligence или оценку залога: недели ручной сверки превращаются в один прогон.
Что значит «под ваш портфель»
- Настраивается под ваши договоры
- Формулы индексации, названия статей, структура допсоглашений у каждой компании свои. Разбор настраивается на ваших документах, а не на усреднённом договоре из интернета.
- Живёт там, где вы скажете
- Мой контур или ваш сервер. Договоры аренды — коммерческая тайна, и для части компаний вопрос «где физически лежат файлы» решается раньше, чем вопрос функциональности.
- Дорабатывается под ваш процесс
- Свои поля, свои отчёты, выгрузка в вашу учётную систему, роли и права под вашу структуру. Это работа под задачу, и она обсуждается отдельно от внедрения.
Что нужно от вас
- Договоры в том виде, в каком они есть
- Сканы, PDF, Word, фотографии — приводить в порядок заранее не нужно. Важнее полнота: допсоглашения меняют ставку чаще, чем сам договор, и портфель без них считается неверно.
- Человек, который подтвердит спорное
- На первой сотне договоров нужен ваш сотрудник, который скажет, правильно ли прочитано условие. Дальше платформа работает сама, но эта сверка — то, что отличает рабочий реестр от красивого демо.
- Решение, где всё это будет жить
- Мой контур или ваш. Обсуждаем на первом созвоне — от ответа зависит и срок, и цена.
Что с вашими документами
Договоры аренды — коммерческая тайна: ставки, скидки крупным арендаторам, условия расторжения. Поэтому вариант с установкой в вашем контуре есть с самого начала, а не «когда-нибудь потом по запросу». Если документы остаются у меня, доступ к ним ограничен проектом и закрывается вместе с ним.
Чего она не делает
Не даёт правовой оценки. Достаёт условия и считает деньги. Вопрос «законно ли это условие и как его оспорить» — к юристу, и платформа его не заменяет.
Не решает за вас спорные места. Если формулировка допускает два прочтения, условие помечается как спорное и уходит человеку. Молча выбрать выгодный вариант — худшее, что может сделать такая система.
Не ведёт документооборот. Не подписывает, не согласовывает, не отправляет контрагентам. Читает то, что уже подписано.
Не окупается на десяти договорах. Смысл начинается там, где портфель перестаёт помещаться в голову — примерно от сотни договоров. Если у вас их пятнадцать, я скажу об этом сразу и не возьму проект.
Сроки и цена
Цена — по проекту. Зависит от размера портфеля, состояния документов и того, где будет стоять система — у меня или у вас. Вилку назову после того, как посмотрю на десяток ваших договоров: до этого любая цифра была бы выдумкой.
С чего начнём
Напишите, сколько у вас договоров и в каком они виде. Отвечаю в тот же день. Если из описания будет видно, что вам это пока не нужно, — скажу сразу.
Можно и без формы — написать в Telegram.